Asset Management

Wir entwickeln Konzepte für die ertragsorientierte Betreuung von Immobilien. Dazu gehören die Planung, Steuerung und die Kontrolle sämtlicher wertbeeinflussender Maßnahmen.
Aktives Mietmanagement, Kostenoptimierung, Modernisierung und Sanierung sind für uns im Asset Management ebenso zentrale Aufgaben wie die Initiierung und Steuerung von Revitalisierungen.
Darüber hinaus verantworten wir die Geschäftsbesorgung auf Objektebene und setzen die strategischen Ziele des Eigentümers in operative Maßnahmen um.
Konstantes Controlling und Reporting gemäß der Anforderungen des Eigentümers/Grundpfandgläubigerin verstehen wir als üblich.

Mit unseren Leistungen sind wir ein wichtiges Bindeglied zwischen dem Eigentümer und dem operativen Property- bzw. Facility Management. Gemäß Auftraggeber kann hierzu die operative Steuerung von Immobiliendienstleistern durch die CFE synergetisch erfolgen, wobei wir potentielle Steuerungsaufgaben mit der Zielsetzung verfolgen, jedwede Ertrags- und Wertsteigerungspotentiale zu identifizieren und diese umzusetzen.
Komplexe Einflüsse können auch die wirtschaftliche Entwicklung von Immobilien negativ beeinflussen.
Insbesondere notleidende Immobilien einer massiven Betreuung, da nur mit z.T. erheblichem Einsatz von Mitteln und Zeit ein positver Turn-Around erwirtschaftet werden kann.
Notleidende Immobilienbestände bedürfen zur Ermittlung aller negativen Determinanten einer intensiven Analyse zur Schaffung von Erkenntniswerten. Die CFE entwickelt individuelle Maßnahmenkonzepte zur Stabilisierung und Ertragssteigerung und kann gemäß Mandantenwunsch auch insgesamt umsetzen.

 

Kaufmännische Due Diligence

  1. Marktanalyse (Analyse des Mikro- und Makrostandortes)
  2. Transparente Darstellung der Stärken und Schwächen des Zielobjekts und dessen Nutzungsplanung. Dabei wird unterschieden zwischen Makro- und Mikrostandort-Analyse mit harten und weichen Standort-Faktoren.
  3. Ableitung und Bewertung von Einnahmerisiken auf Basis der juristischen Bestandsaufnahme in Bezug auf unwirksame Vertragsklauseln, fehlenden Kautionen, Betriebskostenabrechnungen usw.
  4. Identifizierung von Ertrags- und Wertsteigerungspotentialen
    Hier ist zu überprüfen, inwieweit über oder unter jeweils aktuellem Marktniveau vereinbarte Mieten vorliegen und wie sich die Mietansätze perspektivisch entwickeln (Indexierungen, Staffelmieten usw.). Mieten unter Marktstand erhöhen den als vertretbar zu erachtenden Kaufpreisfaktor, Mieten über Marktniveau mindern ihn. Darüber hinaus erfolgt eine Überprüfung von Dienstleistungsverträgen auf Möglichkeiten der Kostenreduzierung.
  5. Analyse und Management der Objektrisiken
    Hierzu gehört die vergangenheitsbezogene Prüfung der Miet- und Nebenkosteneingänge anhand von Kontoauszügen und Buchungslisten sowie die Untersuchung der Ertragslage (vergangenheitsbezogen, gegenwärtig, zukünftig) mit Betrachtung der Fluktuationsrate und Bonität der Mieterschaft.
  6. Prüfung geeigneter Nutzungsvarianten
    Die voraussichtlichen Anforderungen der künftigen Nutzer bilden das Ziel der Nutzungsanalyse. Dabei werden verschiedene Aspekte berücksichtigt, wie z. B. die Anforderungen an Größe und Beschaffenheit der Flächen, an mögliche Raumkonzepte, an Stellplätze, an Bauqualität und -ausführung, an Dienstleistungen und an technische Einrichtungen. Ebenfalls von Bedeutung für die Flächenoptimierung sind dabei lokale Faktoren unter anderem die Käufer- und Vermieterstrukturen, welche bedeutend auch die Grundrissgestaltung beeinflussen. Dabei müssen nicht nur der aktuelle Bedarf, sondern nach Möglichkeit auch künftige Bedarfsveränderungen in die Analyse einfließen.
  7. Analyse der Branchen- und Konkurrenzsituation
    In einer Zusammenschau wird die Positionierung des Objektes im Vergleich zu konkurrierenden Objekten dargestellt. Dazu werden Konkurrenzobjekte identifiziert und bewertet. Es wird eine Rangliste aller Objekte einschließlich des eigenen erstellt und so die voraussichtliche Position des eigenen Objekts im Wettbewerb herausgearbeitet. Aus den Ergebnissen dieser Analyse können dann Rückschlüsse auf Stärken und Schwächen des eigenen Konzepts abgeleitet werden, die zu einer geeigneten Modifikation der Konzeption führen können. Ziel dieser Modifikation, die während der gesamten Konzeptionsphase laufend stattfindet, ist eine möglichst optimale Anpassung an die Bedürfnisse der künftigen Nutzer sowie eine weitgehende Abgrenzung von eventuellen Wettbewerbern.
  8. Prüfung von Miet- und Nutzungsverträgen auf Angemessenheit
  9. Prüfung von Dienstleistungsverträgen auf die Möglichkeit der Kostenreduzierung
  10. Begleitung in baurechtlichen Angelegenheiten/Zweifelsfragen
  11. Ermittlung des Marktwertes
    In Zusammenfassung der im Zuge der Bestandsaufnahme gewonnenen Ergebnisse wird der Marktwert durch einen zertifizierten Sachverständigen auf Basis der ImmoWertV oder, sofern notwendig, auf Basis von internationalen Bewertungsmethoden, ermittelt und während der Bewirtschaftungsphase laufend fortgeschrieben.

 

Erstellung eines Investitions- und Liquiditätsplans

CFE erstellt für den gesamten geplanten Investitionszeitraum einen Investitions- und Finanzierungsplan (Budget). Der Liquiditätsplan wird jährlich angepasst.

  1. Entwicklung von Nutzungskonzepten (Bedarfsanalyse im potentiellen Mietmarkt Entwicklung von zielgruppenspezifischen Mietangeboten, Revitalisierung nicht vermietbarer Flächen)
  2. Definition von Investitionszielen
  3. Budgetierung laufender Einnahmen/Kosten
  4. Ermittlung und Definition eines Exit-Szenarios

 

 

Steuerung der Geschäftsvorfälle

 

Umsetzung von Nutzungskonzepten b. Koordination des Property Management CFE stellt dem Auftraggeber angemessene und vollständige Informationen in Verbindung mit allen diesem Vertrag gemäß durchgeführten und durchzuführenden Tätigkeiten zur Verfügung, damit der Auftraggeber die Verwaltung der Immobilie überprüfen und kontrollieren kann und die Leistung des Asset Managers beurteilen kann.

  1. Instandhaltungs- und Instandsetzungsmanagement
  2. Vermietung
  3. Reporting, Budgetierung

CFE leistet dem Auftraggeber regelmäßig reportings im Bezug auf das Asset vor:

  • den aktualisierten Kapitalflussbericht gemäß dem Standard für Kapitalflussberichte, welcher vom Auftraggeber gestellt wird zur Vorlage beim steuerlichen Berater des Auftraggebers
  • den Key-Report Office (einmal jährlich), wie folgt definiert: Prüfen und Dokumentation der Betriebskostenkonzepte aller Immobilien mit einem vom Asset Manager intern entwickelten Verfahren.
  • den Bericht über die Situation leer stehender Immobilien oder Teile davon, der in Bezug auf jede Immobilie oder jeden Immobilienteil das Ablaufdatum der vorigen vertraglichen Beziehung enthält, nach schriftlicher Aufforderung des Auftraggebers
  • den Bericht über die mit Bezug auf Außenstände durchgeführten Tätigkeiten zur Einbringung von Forderungen, nach schriftlicher Aufforderung des Auftraggebers
  • für jede Immobilie den Vergleich von Erträgen und Aufwendungen mit dem Haushalt

 

 

Finanzierungsmanagement

 

Wir stellen die regelmäßige Überweisung des Kapitaldienstes an die finanzierenden Kreditinstitute sicher und wir verpflichten uns, die Interessen unserer Auftraggeber gegenüber den Kreditinstituten bestmöglich zu vertreten.
Darüber hinaus unterstützen wir unsere Auftraggeber bei Neuverhandlungen mit den Kreditinstituten vor Ablauf der Zinsbindungsfristen und Vertragslaufzeiten. Wir beraten unsere Kunden bei der Ankaufsfinanzierung und können hierfür auf ein breitgefächertes und individuelles Netzwerk von ausgezeichneten Bankkontakten in Deutschland zurückgreifen.

 

 

Transaktionsmanagement

 

CFE wird mit der Koordination des Verkaufes der Liegenschaften beauftragt. Diese Leistung umfasst u.a. folgende Dienstleitungen:

  • Marktanalyse zur Beratung des Auftraggebers bei der Festlegung des Angebotspreises
  • Unterstützung des Auftraggebers bei der Erstellung von Angebotsunterlagen (z.B. Investment-Memorandum)
  • Überprüfung der potenziellen Kaufinteressenten hinsichtlich deren Bonität
  • Teilnahme und Durchführung von Objektbesichtigungen mit Kaufinteressenten
  • Bereitstellung und Aufbereitung der Objektunterlagen für Kaufinteressenten digital (Data-room)
  • Unterstützung der Kaufinteressenten bei der Due Diligence
  • Unterstützung und Beratung des Auftraggebers bei der Erstellung/Verhandlung des Kaufvertrages
  • Regelmäßiges Reporting an den Auftraggeber über den aktuellen Stand der Verkaufsverhandlungen (quartalsweise)

 

 

Technische Due Diligence

 

Die technische Bestandsaufnahme widmet sich architektonischen, bau- und haustechnischen Merkmalen von Immobilien.
Relevanzen: Ausführungsstandards, Zustand einzelner Gewerke (Dach, Fassade usw.), Instandhaltungsmängel, Modernisierungsstau, flächenwirtschaftliche Sachverhalte (Achsmaß usw.),  Art und Güte von Strukturen.

Analysen: Abnahmeprozeduren, Haftungsregelungen sowie Gewährleistungsvereinbarungen


a. Erstellung gutachterlicher Feststellungen von Baumängeln und Bauschäden (Bauzustandsanalyse), Erstellung von  Konzepten nebst Milestone für Mängelbeseitigung

b. Die Beschaffung, Überprüfung und Dokumentation von Objektunterlagen/Gutachten:

  • Allgemeine Baubeschreibung
  • Detaillierte Baubeschreibung mit Angabe von Qualitäten und Standards
  • Baugenehmigung
  • Angabe von Baujahren und Fertigstellungsdaten (amtliche Abnahmeprotokolle)
  • Aktuelle Bestandspläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)
  • Bestandpläne für technische Anlagen und Einrichtungen
  • Berechnungen von bzw. Angaben zu Funktionsflächen (FF), Bruttogrundflächen (BGF), Nettogrundflächen (NGF), Hauptnutzflächen (HNF), Nebennutzflächen (NNF), Verkehrsflächen (VF), Kellerflächen und Mietflächen nach Geschossen
  • Leitungspläne (Trassen- / Spartenpläne, Erschließung und Versorgung)
  • Altlastengutachten samt Nachweis der Belastungsgrade
  • Nachweis über die restlose Beseitigung von Altlasten, Schadstoffen, gesundheitsgefährdenden Belastungen und Umweltbelastungen
  • Hydrologisches Gutachten
  • Baugrundgutachten
  • Schallschutzgutachten und Schallschutznachweise
  • Gutachten über elektromagnetische Einflüsse (EMS-Gutachten)
  • Brandschutzgutachten und Brandschutznachweise
  • Wärmeschutznachweis
  • Nachweis über Umsetzung der Energieeinsparverordnung (EnEV)
  • Angaben zur wirtschaftlichen Selbstständigkeit von Einzelgebäuden (verkehrs- und versorgungstechnische Erschließung)
  • Angabe der Planungspartner mit vertraglichen Regelungen bezüglich Haftungen
  • Umplanungs- sowie Umnutzungsgestattungen
  • Nachweis vertraglicher Gewährleistungsregelungen

 

Juristische Due Diligence

Bestandsaufnahme ersichtlicher oder verdeckter Bestands- und Haftungsrisiken nebst verwaltungsrechtlicher Unsicherheiten, Eingrenzung möglicher Streitpotentiale, ggfls. finanzieller Eingrenzung.
Objektanalyse über Einhaltung Planungs- und baurechtlicher Vorgaben

  • wohnwirtschaftliche Mietverträge (Prüfung der Wirksamkeit der verwendeten Klauseln, Mietervorkaufsrechte, Vereinbarung über Betriebskosten, Schönheitsreparaturen, Kaution, Mietgestaltung, Mieterhöhungsmöglichkeiten, anhängige Mietrechtsauseinandersetzungen etc.)
  • gewerbliche Mietverträge (Wirksamkeit der verwendeten Klauseln, Vertragslaufzeit, Mietpreisgestaltung, -indexierung, Nebenkosten, Instandsetzungsverpflichtung, Rechtsfälle, Zahlungsrückstände etc.)
  • Dienstleistungsverträge (Prüfung der Laufzeiten, Kündigungsfristen, Preisanpassungsklauseln, Vertragsklauseln etc.)
  • Amtlicher Lageplan
  • Aktuelle Grundbuchauszüge
  • Vermessungsnachweis mit Angabe der Grundstücksgröße
  • Nachweise von Eigentumsveränderungen des Grundstücks, Kauf- und Erbbaurechtsverträge
  • Informationen zur Grundstückshistorie
  • Auszug aus der aktuellen Bodendenkmalkarte und Denkmalliste
  • Gegebenenfalls städtebaulicher Vertrag nebst sonstigen Rahmenvereinbarungen mit Trägern öffentlicher Belange und Versogern
  • Sonstige Verträge und Vereinbarungen mit Nachbarn
  • Nachweis über vollständig geleistete Erschließungsbeiträge und Gebühren

 


Steuerliche Due Diligence

  • Behandlung des Veräußerungsgewinns
  • Qualifizierung verbundener Kosten und Aufwendungen aus Transaktion- und Immobilienbewirtschaftung
  • Einkommen- bzw. körperschaftsrelevante Tatbestände im Zusammenhang mit dem Immobilientransfer
  • Umsatzsteuerrelevanz bei gewerblichen Immobilien
  • Forderungsverzicht